Комиссия по ЖКХ подготовила обращение в ОПРФ

На очередном заседании комиссии по общественному контролю в системе ЖКХ Общественной палаты области, 7 апреля, был рассмотрен принятый в первом чтении Государственной Думой 16.09.2014г. проект федерального закона №500410-6 « О внесении изменении в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части создания необходимых условий для эффективной работы и улучшения платежной дисциплины отросли жилищно-коммунального хозяйства).

Открывая заседание и.о. председателя комиссии Александр Джашитов отметил, что в настоящее время проект закона подготовлен ко второму чтению, но из него, к сожалению, исключены положения,  о которых сообщалось в письме в Саратовскую областную Думу председателя комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Государственной Думы РФ Г.П.Хованской. Он напомнил, что в том письме председателя комитета ГД одним из главных предложений было «установить, что лицами, оказывающими коммунальные услуги, являются ресурсоснабжающие организациями….  Платежи за коммунальные услуги направляются непосредственно в ресурсоснабжающую организацию.

Участники заседания констатировали, что Жилищный кодекс РФ стал сводом поправок и изменений и нужен новый кодекс без излишней детализации и после обсуждения сделали вывод, что проект рассматриваемого закона в таком виде не надо принимать. 

После длительного обсуждения было принято обращение комиссии по общественному контролю в системе ЖКХ Общественной палаты Саратовской области к Саратовской областной Думе и Общественной палате Российской Федерации (обращение прилагается). Были внесены экспертом - Лев Каргальским дополнения в части вопросов , связанных с конкурсами управляющих компаний и лицензированием. Необходимо учитывать (в сторону уменьшения для граждан) стоимость содержания и текущего ремонта 1м² жилой площади дома, и показатель энергоэффективности многоквартирного дома.

Концепции «Алгоритма обращения граждан в управляющие организации, органы государственной власти и местного самоуправления, органы общественного контроля была отклонена по предложению члена ОП области Александра Степанова, несмотря на возражения и.о. председателя комиссии Александр Джашитова, который сказал «Разработка алгоритма обращений граждан подразумевала помощь гражданам, чтобы граждане знали куда нужно обращаться, чтобы они знали какие органы, какие вопросы должны решать. И тем более, никто не имел мысли ограничивать конституционное право граждан обращаться в муниципальные и государственные органы, общественные структуры.

Комиссия приняла обращение, которое будет направлено в Саратовскую областную Думу и в Общественную палату Российской Федерации

Обращение

комиссии по общественному контролю в системе ЖКХ Общественной палаты Саратовской области

к Саратовской областной Думе и Общественной палате Российской Федерации. 

      В связи с ситуацией, сложившейся в системе жилищно-коммунального хозяйства России - близкой к критической, комиссия по общественному контролю в системе ЖКХ Общественной палаты Саратовской области считает необходимым в ближайшее время кардинально изменить концепции  решения некоторых проблем, возникших в системе   жилищно-коммунального хозяйства России: 

1. Исполнителями коммунальных услуг должны быть ресурсоснабжающие организации (поставщики ресурсов: электроэнергии, тепла, холодной и горячей воды, газа), а не управляющие организации (УК, ТСЖ, ЖСК).

      Государственной Думой был принят 16.09.2014г. в первом чтении проект федерального закона №500410-6 « О внесении изменении в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части создания необходимых условий для эффективной работы и улучшения платежной дисциплины отросли жилищно-коммунального хозяйства). В настоящее время проект закона подготовлен ко второму чтению, но из него, к сожалению, исключены положения,  о которых сообщалось в письме в Саратовскую областную Думу   председателя комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Государственной Думы РФ Г.П.Хованской:

       «В частности, предлагается установить, что лицами, оказывающими коммунальные услуги, являются ресурсоснабжающие организациями  Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив – обеспечивают предоставление коммунальных услуг путем надлежащего содержания общего имущества, а также выступают представителем потребителей в случае нарушения качества оказания коммунальных услуг по вине ресурсоснабжающей организации, требуют от имени потребителей изменения стоимости услуг и выплаты штрафов. Платежи за коммунальные услуги направляются непосредственно в ресурсоснабжающую организацию. При этом ресурсоснабжающая организация вправе на основании договора поручить управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу выступать в качестве агента по сбору платежей с выплатой им вознаграждения – в таких случаях используются номинальные счета».

     Предлагаемый подход позволит:

• Установить баланс интересов во взаимоотношениях ресурсоснабжающих

организаций, управляющих организаций и, что самое главное, потребителей услуг – граждан.

• Получать потребителю услуги более высокого качества, так как в настоящее время,

как утверждает президент компании «Российские коммунальные системы» Павел Курзаев, «в большинстве случаев исполнители коммунальных услуг вне зависимости от способа управления многоквартирных домов (УК, ТСЖ, ЖСК ) не обладают необходимой квалификацией, а главное, мотивацией к качественному обслуживанию и эксплуатации внутридомовых инженерных сетей - холодного, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления и в результате потребитель получает услугу низкого качества на фоне постоянного роста совокупного платежа, обусловленного, в том числе, высокими расходами на общедомовые нужды».

• Решить, в основном, проблему неплатежей (о важности решения этого вопроса

недавно говорил Президент РФ В.В.Путин). Сейчас система устроена несбалансированно: цепочка движения ресурсов и платежей разрывается на управляющей организации и деньги, которые она собирает с потребителей ресурсов, доходят до ресурсоснабжающих организаций  не в полном объеме. В соответствии с законодательством коммунальный ресурс у энергоснабжающих организаций на границе многоквартирного дома приобретает управляющая организация, а потом ее продает потребителю – собственнику (!?).  Участниками общей долевой собственности на объекты внутридомовых инженерных систем являются именно собственники помещений и внутридомовые инженерные системы управляющей организации не передаются, она по поручению собственников лишь обеспечивает надлежащее техническое состояние этих систем, содержит их и ремонтирует. Исходя из этого, президент компании «Российские коммунальные системы» Павел Курзаев справедливо считает, что «вся деятельность УК по оказанию коммунальных услуг с использованием внутридомовых инженерных систем, сбору платежей и перечислению их в счет оплаты за коммунальные ресурсы носит агентский характер. Поэтому управляющие компании, выполняя, по сути, лишь функции агента, не заинтересованы в 100-процентом сборе платежей - им не выплачивается вознаграждение при повышении собираемости, у них нет рисков при накоплении задолженности». Кроме того, в последнее время участились случаи вывода финансовых ресурсов через мошеннические схемы, банкротства старых обанкротившихся управляющих организаций, фальсификации документов о принятии собственниками решений о заключении договоров управления с новыми управляющимися организациями - клонами старых. Задолженность УК нарастает как снежный ком. Решить проблему можно только одним способом – сделать ресурсоснабжающие организации исполнителями коммунальных услуг, т.е. предоставить им правовую возможность заключать прямые договоры с конечным потребителем при любом способе управления многоквартирного дома. Они будут выставлять напрямую счета потребителям и собирать деньги. В этом случае, если компания выстроила нормальную сбытовую работу, должник от нее никуда не денется. Даже если собственник квартиры поменяется, задолженность прежнего владельца, в отличие от долгов исчезающих управляющих организаций, никуда не пропадет.

2. Необходимо срочно вносить принципиально новые дополнения и изменения в «Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», утвержденным постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 с изменениями и дополнениями от:18.07.2007 г., 10.09.2012 г., 03.04, 10.09.2013 г., 26.032014 г., 04.03.2015г.,по двум причинам:

• В настоящее время проходят конкурсы на заключение договоров управления «выгодными» многоквартирными домами (новостройки), в которых победитель определяется по наибольшей предложенной общей стоимости дополнительных работ и услуг в соответствии со стоимостью работ и услуг, указанной в конкурсной документации. В результате, например, при сборе с собственников многоквартирного дома по адресу ул. Гвардейская, д.29В (Ленинский район) на содержание и текущий ремонт 2.121.489,06руб. в год побеждает управляющая компания (с уставным капиталом 10.000руб.), которая обязуется вкладывать собственные (!) средства для выполнения дополнительных  работ и услуг стоимостью  899.633,71руб.(!?), обещая при этом 46 раз в году очищать крышу и водостоки от наледи и грязи (другая компания обещала это делать 150 раз), 20 раз в году проверять систему пожарной безопасности, 20 раз в месяц проверять работу элементов мусоросборника, 2 раз в день  протирать металлические решетки и т. д. Одно из двух: либо работники будут выполнять за те же деньги, полученные управляющей компанией от собственников, весь объем работ, что мало вероятно, либо ничего дополнительно не будет делаться, что очень вероятно, как  вероятно   и   то,   что вообще ничего делаться не будет. Обман предопределен. Может быть гораздо позже он будет остановлен муниципальным контролем или Государственной жилищной инспекцией (с учетом лицензирования), но не лучше ли предотвратить обман вовремя принятыми нормативно-правовыми актами.   Например, можно на конкурсе учитывать (в сторону уменьшения для граждан) стоимость содержания и текущего ремонта 1м² жилой площади дома, показатель  энергоэффективности многоквартирного дома и другие параметры.
• До сих пор не решены вопросы управления «невыгодными» многоквартирными домами (старыми, малоэтажными, требующими капитального ремонта). В конкурсах на заключение договоров управления такими многоквартирными домами никто не хочет участвовать. Этот вопрос обострился так же в связи с лицензированием управляющих компаний. Создание новых МУПов (муниципальных управляющих компаний) для управления подобными домами будет равносильно созданию новых банкротов. Без участия государства (его ресурсов) в этом случае не обойтись, а капитальный ремонт таких домов за счет других собственников через региональные фонды капитального ремонта не очень справедлив и долго не продержится, так как приведет к банкротству этого фонда.                                                                                                                                                             

3. Необходимо серьезно усовершенствовать процесс лицензирования управляющих компаний, скорректировав перечень лицензионных требований, и сделать его многоуровневым. В настоящее время лицензирование свелось к проверке документации управляющих компаний и проверке теоретических знаний их руководителей (классификационный экзамен, который не может сдать только ленивый). Разнообразная деятельность действующих управляющих компаний, которая может быть охарактеризована, как с качественной. так и с количественной стороны, и важна прежде всего для граждан, осталась в стороне. Необходимо учитывать профессиональный уровень персонала, а не только руководителей, качество представляемых жилищных услуг, стоимость содержания и текущего ремонта 1м² жилой площади дома, показатели энергоэффективности многоквартирного дома наличие договоров управления, соблюдение стандарта раскрытия информации, уровень собираемости платежей, регулярность проведения собраний собственников помещений, нарушение прав собственников помещений, количество жалоб, взаимодействие с советом многоквартирного дома и т. д.
4. Вопросы подготовки профессиональных кадров в управлении многоквартирными домами (отдельные семинары и краткосрочные курсы не в счет) на государственном уровне практически не решаются, несмотря на наличие многочисленных высших и средних учебных заведений, в которых этот вопрос мог бы быть решен. Необходимо учредить профессию «управляющий многоквартирным домом».

Попытка реформировать ЖКХ на низовом уровне, путем создания конкурентной среды в лице частных управляющих компаний развивается не слишком удачно. В данный сегмент рынка плавно перетекли бывшие руководители и подмастерья  жилищно-эксплуатационных контор, а также близкие к муниципальным ЖКХ предприниматели. Многие подобные управляющие компании  дискредитировали власть и отраслевой бизнес. В итоге собственники таковыми себя не считают и во всем видят попытки их обмануть. Без нормального контакта с главным выгодоприобретателем реформы эту реформу не осуществить. Нужно (см. пункт 1 обращения) исполнителями коммунальных услуг сделать законодательно ресурсоснабжающие    организации и в  вузах   вводить  отдельную   специальность – «управляющий многоквартирным домом», разработав стандарт для этой профессии.

5. Решение о сроках проведения капитального ремонта многоквартирного дома и размерах взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома должны принимать собственники помещений в многоквартирном доме и нести ответственность за последствия своего решения. Одним из главных вопросов реформы ЖКХ является формирование института эффективного собственника, несущего бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. При этом, в ситуации с капитальными ремонтами, собственники в большинстве случаев (в г.Саратове около 80%) не принимают решений относительно размера взноса на капитальный ремонт. Такой подход, инициированный государством, дискредитирует саму суть жилищной реформы и уже породил волну возмущений и отказов жильцов платить по выставленным счетам. Поэтому следует пересмотреть роль собственников в этом вопросе, наделить их правом решающего голоса. При этом Государственная жилищная инспекция совместно с управляющими организациями следует ежегодно осуществлять мониторинг технического состояния многоквартирного дома. На основании этих мониторингов управляющие организации должны обосновывать сумму взноса на капитальный ремонт, защищая ее размер на общем собрании собственников. 

      Чтобы кризис жилищно-коммунального хозяйства не стал необратимым, просим

 Саратовскую областную Думу и Общественную палату Российской Федерации

 рассмотреть наши предложения и обратиться в Государственную Думу РФ и Правительство РФ с соответствующими предложениями.

 Принято 9 апреля 2015г. на заседании комиссии по общественному контролю в системе ЖКХ Общественной палаты Саратовской области (протокол №1)

И.о. председателя комиссии

по общественному контролю в системе ЖКХ

Общественной палаты Саратовской области                          А.Э.Джашитов