Солидарная ответственность — путь к решению проблем ЖКХ

 В середине мая текущего года мне довелось участвовать на общественных слушаниях «Актуальные проблемы лицензирования управляющих организаций», которые проходили в Общественной палате Российской Федерации. Представляю тезисы своего выступления.

При рассмотрении проблем жилищно-коммунального хозяйства  стало традицией рассматривать отдельно проблемы: исполнения коммунальных услуг, приборов учета и энергосберегающих технологий, общедомовых нужд, социальных норм, капитального ремонта, лицензирования управляющих компаний, проведения конкурсов по управлению много- квартирными домами, подготовки кадров для управляющих организаций.

В связи с ситуацией, сложившейся в системе жилищно-коммунального хозяйства России, близкой к критической,  необходимо в ближайшее время кардинально и главное комплексно изменить концепцию  решения  проблем, возникших в системе   жилищно-коммунального хозяйства России:

1. Исполнителями коммунальных услуг должны быть ресурсоснабжающие организации, а не управляющие организации, которые являются исполнителями жилищных услуг.

Сейчас система устроена несбалансированно: цепочка движения ресурсов и платежей разрывается на управляющей организации и деньги, которые она собирает с потребителей ресурсов, доходят до ресурсоснабжающих организаций  не в полном объеме. В соответствии с законодательством коммунальный ресурс у энергоснабжающих организаций на границе многоквартирного дома приобретает управляющая организация, а потом ее продает потребителю – собственнику (!?). В последнее время участились случаи вывода финансовых ресурсов через мошеннические схемы, банкротства старых управляющих организаций, фальсификации документов о принятии собственниками решений о заключении договоров управления с новыми управляющимися организациями - клонами старых. Задолженность УК нарастает как снежный ком. Решить проблему можно только одним способом – сделать ресурсоснабжающие организации исполнителями коммунальных услуг, т.е. предоставить им правовую возможность заключать прямые договоры с конечным потребителем при любом способе управления многоквартирного дома. Платежи за коммунальные услуги направляются непосредственно в ресурсоснабжающую организацию

Управляющие организации, кроме оказания жилищных услуг, должны обеспечивать предоставление коммунальных услуг путем надлежащего содержания общего имущества, а также выступать представителем потребителей в случае нарушения качества оказания коммунальных услуг по вине ресурсоснабжающей организации, требовать от имени потребителей изменения стоимости услуг и выплаты штрафов.. При этом ресурсоснабжающая организация вправе на основании договора поручить управляющей организации выступать в качестве агента по сбору платежей с выплатой им вознаграждения.

2.    Все платежи за коммунальные услуги необходимо осуществлять только в соответствии с показаниями приборов учета общедомовых индивидуального потребления и индивидуальных (кроме теплоснабжения), приборов учета электроэнергии для мест общего пользования, т.е. исключить платежи по нормативам без приборов учета.

       Необходимо гораздо настойчивее внедрять ресурсосберегающие технологии, используя средства, собираемые на капитальный ремонт.

3.    Необходимо исключить оплату общедомовых нужд - ОДН (с учетом пункта 2). (нормативные технологические потери коммунальных ресурсов должны включаться в тариф). Следует напомнить, что в соответствии с Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306 «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»: «Нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды по каждому виду коммунальных услуг включают нормативные технологические потери коммунальных ресурсов и не включают расходы коммунальных ресурсов, возникшие в результате нарушения требований технической эксплуатации внутридомовых инженерных систем, правил пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества в многоквартирном доме».
4.   Нет необходимости введения социальных норм. Это антирыночные действия и скрытое повышение тарифа.. Если покупаешь больше, то обычно дают скидку, а не увеличивают платежи.
5. Решение о сроках проведения капитального ремонта многоквартирного дома и размерах взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома должны принимать собственники помещений в многоквартирном доме и они должны нести ответственность за последствия своего решения. При этом, в ситуации с капитальными ремонтами, собственники в большинстве случаев (в г.Саратове около 80%) не принимают решений относительно размера взноса на капитальный ремонт и сроков его осуществления. Такой подход, инициированный государством, дискредитирует саму суть жилищной реформы и уже породил волну возмущений и отказов жильцов платить по выставленным счетам. Поэтому следует пересмотреть роль собственников в этом вопросе, наделить их правом решающего голоса. При этом Государственная жилищная инспекция совместно с управляющими организациями следует осуществлять мониторинг технического состояния многоквартирного дома. На основании этих мониторингов управляющие организации должны обосновывать сумму взноса на капитальный ремонт, защищая ее размер на общем собрании собственников.
6. Необходимо принципиально усовершенствовать процесс лицензирования управляющих компаний, скорректировав перечень лицензионных требований, т.е. сделать его многоуровневыми, открытым и  независимым от всех заинтересованных сторон. В настоящее время лицензирование свелось к проверке документации управляющих компаний и проверке теоретических знаний их руководителей (классификационный экзамен, который не может сдать только ленивый). Разнообразная деятельность действующих управляющих компаний, которая может быть охарактеризована, как с качественной. так и с количественной стороны, и важна прежде всего для граждан, осталась в стороне. Необходимо учитывать профессиональный уровень персонала, а не только руководителей, качество представляемых жилищных услуг, стоимость содержания и текущего ремонта 1м² жилой площади дома, показатели энергоэффективности многоквартирного дома    наличие и добросовестность исполнения договоров управления, соблюдение стандарта раскрытия информации, уровень собираемости и внесения платежей, регулярность проведения собраний собственников помещений, нарушение прав собственников помещений, количество жалоб, эффективность взаимодействия с советом многоквартирного дома и т. д.
7. Необходимо вносить принципиально новые дополнения и изменения в «Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», утвержденным постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 по двум причинам:

• В настоящее время проходят конкурсы на заключение договоров управления «выгодными» многоквартирными домами, в которых победитель определяется по наибольшей предложенной общей стоимости дополнительных работ и услуг в соответствии со стоимостью работ и услуг, указанной в конкурсной документации. В результате, например, при сборе с собственников многоквартирного дома по адресу ул. Гвардейская, д.29В (Ленинский район) на содержание и текущий ремонт 2.121.489,06руб. в год побеждает лицензированная управляющая компания (с уставным капиталом 10.000руб.), которая обязуется вкладывать собственные (!) средства для выполнения дополнительных  работ и услуг стоимостью  899.633,71руб.(!?), обещая при этом 46 раз в году очищать крышу и водостоки от наледи и грязи, 20 раз в году проверять систему пожарной безопасности, 20 раз в месяц проверять работу элементов мусоросборника, 2 раз в день  протирать металлические решетки и т. д. На последнем конкурсе стоимость дополнительных работ той же компании достигла фантастической цифры-50млн. руб. (!!).Одно из двух: либо работники будут выполнять за те же деньги, полученные управляющей компанией от собственников, весь объем (в том числе, дополнительный объем работ), что мало вероятно, либо ничего дополнительно не будет делаться, что очень вероятно, как  вероятно   и   то,   что вообще ничего делаться не будет. Обман предопределен. Может быть гораздо позже он будет остановлен муниципальным контролем или Государственной жилищной инспекцией (с учетом после лицензионных действий), но не лучше ли предотвратить обман вовремя принятыми нормативно-правовыми актами.   Например, можно на конкурсе для действующих управляющих организаций учитывать стоимость содержания и текущего ремонта 1м² жилой площади дома (начинать конкурс с наибольшей возможной стоимостью работ и услуг и в дальнейшем  двигаться в сторону уменьшения для граждан и увеличения доли управляющей организации), учитывать своевременность внесений платежей, добросовестность исполнения ранее заключенных договоров управления, показатель  энергоэффективности многоквартирного дома и другие параметры.
• До сих пор не решены вопросы управления «невыгодными» многоквартирными домами (в основном старыми, малоэтажными, требующими капитального ремонта). В конкурсах на заключение договоров управления такими многоквартирными домами никто не хочет участвовать. Этот вопрос обострился так же в связи с лицензированием управляющих компаний. Создание новых МУПов (муниципальных управляющих компаний) для управления подобными домами будет равносильно созданию новых банкротов. Без участия государства (его ресурсов или льготного налогообложения) в этом случае не обойтись, а капитальный ремонт таких домов за счет других собственников через региональные фонды капитального ремонта не очень справедлив и долго не продержится, так как приведет к банкротству этого фонда.                                                                                                                                                              

8.   Вопросы подготовки профессиональных кадров в управлении многоквартирными домами (отдельные семинары и краткосрочные курсы не в счет) на государственном уровне практически не решаются, несмотря на наличие многочисленных высших и средних учебных заведений, в которых этот вопрос мог бы  быть решен. Необходимо учредить профессию «управляющий многоквартирным домом».

Попытка реформировать ЖКХ на низовом уровне, путем создания конкурентной среды в лице частных управляющих компаний развивается не слишком удачно. В данный сегмент рынка плавно перетекли бывшие руководители и подмастерья  жилищно-эксплуатационных контор, а также близкие к муниципальным ЖКХ предприниматели. Многие подобные управляющие компании  дискредитировали власть и отраслевой бизнес. Нужно в  вузах   вводить  отдельную   специальность – «управляющий многоквартирным домом», разработав стандарт для этой профессии.

Только комплексный подход (а не отдельные разрозненные действия) к решению приведенных выше проблем ЖКХ позволит:

• Установить баланс интересов во взаимоотношениях ресурсоснабжающих организаций, управляющих организаций и, что самое главное, потребителей услуг – граждан.
• Получать потребителю коммунальные (точно учтенные) и жилищные услуги более высокого качества.
• Решить, в основном, проблему неплатежей.
• Исключить непонятные и, чаще всего необоснованные, платежи за ОДН.
• Проводить по решению собственников помещений тот капитальный ремонт и в те сроки, которые они считают нужными, не забывая о своей ответственности за состояние многоквартирного дома.
• Повысить профессионализм и эффективность управляющих организаций.